도시는 끊임없이 변화하고 성장합니다. 낡고 오래된 건물들은 새로운 모습으로 탈바꿈하고, 낙후된 지역은 활기 넘치는 공간으로 재탄생합니다. 이러한 변화를 이끄는 핵심적인 요소 중 하나가 바로 정비사업입니다. 최근에 서울, 부산, 대구 등 재개발, 재건축, 주거환경개선사업 등을 통해 도시들이 변화하고 있습니다.
정비사업은 노후되거나 불량한 주거환경을 개선하고, 도시 기능을 회복시키기 위해 진행되는 사업입니다. 낡은 건물을 허물고 새로 짓거나, 도로, 상하수도 등 도시 기반시설을 정비하여 더 살기 좋은 도시를 만드는 것입니다. 오늘은 정비사업의 대표적인 사업인 재개발, 재건축, 주거환경개선사업을 중심으로 정비사업의 종류에 대해 알려드리겠습니다.
정비사업이란?
정비사업이란 2003.07.01부터 적용된 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말합니다.
정비사업에는 2018.02.09에 법이 전면 개정되어 정비사업은 1)재개발사업, 2)재건축사업, 3)주거환경개선사업 3개로 정해졌습니다. 여기에 주거환경관리사업은 주거환경개선사업에 포함되고 도시환경정비사업은 재개발사업에 포함되며, 가로주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이라는 특별법에 포함되었습니다.
주거환경개선사업
주거환경개선사업은 도시지역의 낙후된 주거 지역을 새롭게 단장하여 쾌적하고 살기 좋은 환경으로 바꾸는 사업입니다. 낡은 건물을 수리하거나 새로 짓고, 도로, 상하수도, 공원 등 생활에 필요한 기반 시설을 정비하여 주거 환경을 보전, 정비, 개량하기 위한 사업입니다. 주거환경개선사업은 조합이 없습니다.
(1) 주거환경개선사업 대상구역
- 1985.6.30 이전에 건축된 무허가건축물 등으로서 노후·불량건축물의 수가 50% 이상인 지역
- 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전의 노후불량건축물의 수가 50% 이상인 지역
- 주택재개발구역안 토지면적 50% 이상의 소유자와 토지등소유자의 50% 이상이 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
- 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
- 노후·불량건축물이 밀집되어 주거지의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역
(2) 주거환경개선사업 사업시행방식
| 현지개량 방식 | 주택의 노후도 및 밀집도가 상대적으로 낮아 주민이 개별적으로 주택개량이 가능한 지구에서 지자체에서 도로, 주차장, 공원 정비기반시설을 설치하고 주민은 스스로 개량자금을 융자받아 낡은 주택을 증축, 개축 및 신축 |
| 공공주택건설 방식 | 주택의 노후도 및 밀집도가 높고, 저지대 상습침수, 화재 등 집단 재해가 우려되는 지구 등에 지자체나 한국토지주택공사 등이 기존의 낡고 오래된 주택을 철거해 아파트 및 도로, 공원 등 정비기반 시설을 건설하여 주민(토지소유자)에게 재분양. 사업시행자가 정비구역 일부 또는 전부를 수용해 주택을 건설 후에 토지소유자 등에게 우선 공급. |
| 혼합방식 | 구역 내 불량주택밀집지역과 비교적 양호한 주택이 집단적으로 위치하고 있어 지역별로 순차적 균형개발이 필요하거나, 도시계획도로 등으로 구역이 분리되어 별도의 개발이 필요한 경우에 현지 개량방식과 공동주택건설방식을 혼합 |
| 환지방식 | 환지로 공급하는 방식 |
(3) 주거환경개선사업의 사업시행자
시장, 군수 등이 직접 시행하거나 시장, 군수 등이 LH 등을 사업자로 지정
(4) 주거환경개선사업의 추진절차
① 도시 및 주거환경정비 기본계획수립
– 주민공람 (14일 이상)
– 지방의회 의견청취
② 정비계획수립 및 정비구역 지정 신청
– 주민공람 (14일 이상)
– 지방의회 의견청취
③ 정비계획수립 및 정비구역 지정 (지구단위계획수립 간주)
– 지방도시계획위원회 심의
④ 시행자 지정
– 토지 등 소유자 2/3 이상 동의
⑤ 사업시행인가
– 주민공람 (30일 이상)
– 축심의 등 관계기관 협의
⑥ 토지 등 보상
– 임시수용 또는 이주
⑦ 착공
⑧ 주택공급
⑨ 준공 및 입주
재개발 사업
재개발 사업이란 정비기반 시설이 열악하고, 노후불량건축물들이 밀집한 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권을 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업입니다.
재개발 사업은 정비구역 안에 관리처분계획에 따라 주택 및 부대, 복리시설을 건설해 공급하거나 환지로 공급합니다.
(1) 재개발 대상구역
- 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있 는 지역
- 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
- 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역
- 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역
(2) 재개발 사업시행방식
| 관리처분방식 | 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설을 건설해 공급 |
| 환지방식 | 사업시행자가 규정에 의해 환지로 공급 |
(3) 재개발 사업시행자
- 시행주체에 따라 공공재개발과 민간재개발로 구분
- 공공재개발에서도 공공이 조합과 함께 참여하는 형태와 공공이 사업의 주도권을 가지고 직접 시행하는 형태
- 조합이 직접 사업을 시행
- 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등, 건설업자, 신탁업자와 주식회사 한국감정원과 공동으로 시행
- 다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 시행 자로 지정
– 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요
– 정비구역 지정후 2년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택 재건축사업은 제외)
– 도시계획사업과 병행한 정비사업
– 순환정비방식에 의한 정비사업
– 사업시행인가가 취소된 때
– 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때
– 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등
조합은 사업시행인가후 경쟁입찰 방법으로 시공사를 선정
– 시공사의 시공보증을 의무화하여 시공사 부도로 인한 조합원의 피해 예방
(4) 재개발 추진절차
① 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립
– 대상 : 인구 50만 이상의 시
② 정비계획수립
③ 정비구역 지정
– 지방도시계획위원회 심의
④ 사업 시행자 지정
– 토지면적 과반수 이상 및 토지 등 소유자의 2/3이상 동의
⑤ 조합설립추진위원회
– 토지 등 소유자의 과반수 이상 동의
⑥ 조합설립인가
– 토지 등 소유자의 3/4이상 동의
⑦ 시공사 및 공동시행자 선정
– 조합원 과반수 동의
⑧ 사업시행 인가
⑨ 분양신청
⑩ 관리처분계획 인가
⑪ 토지 등 보상
– 이주
⑫ 착공
⑬ 준공 및 입주
재건축 사업
재건축사업이란 정비기반시설은 양호하지만 노후, 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다.
(1) 재건축 대상구역
| 공동주택 재건축 (정비구역지정) | – 기존 또는 예정세대수가 300세대 이상이거부지면적이 10,000m² 이상인 지역 – 재건축의 일부가 멸실되어 붕괴 그밖의 안전사고의 우려가 있는 지역 – 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역 – 3 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 따른 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받을지역 |
| 단독주택 재건축 (정비구역지정) | 기존의 단독주택 200세대 이상 또는 부지면적이 10,000m² 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역 |
| 정비구역이 아닌 지역 | 정비구역이 지정되지 않은 구역에서의 「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는「건축법」제8조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후불량건축물에 해당하는 것으로서 다음 각 호에 1에 해당하는 것 – 기존 세대수가 20세대 이상. 다만 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행 상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함 – 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 않음 |
(2) 재건축 사업시행방식
- 관리처분방식 : 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대 복리시설을 건설하여 공급
(3) 재건축 사업시행자
- 조합이 시행
- 조합이 시장, 군수 등이 LH나 건설업자 등과 공동으로 시행 (조합원 과반수 동의)
(4) 재건축 추진절차
① 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립
② 안전진단 실시
– 공동주택 재건축에만 해당
– 건축물 및 그 부속토지 소유자 1/10 이상의 동의를 받아 구청장에게 신청
③ 정비구역 지정
– 지방도시계획위원회 심의
④ 사업시행자 지정
– 토지면적 과반수 이상 및 토지 등 소유자의 2/3이상 동의
⑤ 조합설립 추진위원회 승인
– 전체 소유자 3/4, 동별 소유자 2/3 동의
⑥ 조합설립인가
⑦ 시공사 및 공동시행자 선정
– 조합원 과반수 동의
⑧ 사업시행인가
– 토지 등 소유자의 과반수 이상 동의
⑨ 분양신청
⑩ 관리처분계획인가
⑪ 토지 등 보상
– 이주
⑫ 착공
⑬ 준공 및 입주
✅ 예정공도와 토지보상
✅ 부동산 매매사업자의 조건과 주의할 점
✅ 농촌체류형 쉼터 총정리
✅ 비농업인의 농지 취득 방법
✅ 공익사업의 토지보상 절차