2023년 당해세 총정리

최근 전세사기 사건이 사회적인 문제로 대두되면서 이에 대한 대책으로 “주택임차보증금에 대한 국세우선원칙 적용 예외를 신설” 를 발표했습니다.

일반적으로 부동산이 경매나 공매로 넘어가게 되면 배당우선순위에 따라 낙찰금이 임차인의 보증금이나 채무변제에 이용되게 되는데, 배당순위에서 대항력을 갖춘 임차인보다 당해세가 순위가 높아 대항력을 갖춘 임차인이 경매로 인해 보증금 전액을 배당받지 못할 뿐 아니라 고스란히 남은 보증금을 낙찰자가 떠안아햐 하는 경우가 생길 수 있어 반드시 당해세에 대한 이해가 필요합니다.

오늘은 당해세의 의미와 배당순위, 2023년 정부에서 발표한 “주택임차보증금에 대한 국세우선원칙 적용 예외를 신설” 등 당해세 총정리를 해보도록 하겠습니다.

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당해세의 의미

당해세란 매각 부동산 자체에 부과된 조세를 말하는 것으로 당해 재산을 소유하고 있는 사실을 인정해 부과하는 국세, 지방세 및 그 가산금이 당해세입니다. 국세에서 당해세는 상속세, 증여세, 종합부동산세 등이 해당되고, 지방세는 재산세, 주민세, 자동차세 등이 해당되고, 취등록세는 해당이 안됩니다. 주로 소유자의 주민등록상 주시지의 관할 세무서나 시/군/구청에서 압류하게 됩니다.

당해세는 경매의 권리분석에서 가장 주의깊에 봐야하는데, 선순위임차인의 임차보증금보다 당해세의 배당순위가 앞서 있어 이를 제대로 파악하지 않았을 경우 선순위임차인의 남은 보증금을 낙찰자가 그대로 떠안아야 할 수 있습니다.

경매 매각대금의 배당순서

경매 매각대금의 배당순서로 1순위는 경매집행비용, 2순위는 경매부동산에 유입된 필요비와 유입비, 3순위가 소액임차인의 최우선변제금, 4순위가 최근 3개월 급여와 퇴직금 등의 특수임금채권과 재해보상금 , 그 다음 5순위가 당해세이고, 6순위가 확정일자에 따른 임차보증금과 당해세 이외의 조세채권입니다.

일반적으로 배당금을 다 받아가는 대항력이 있는 선순위임차인이 있을 때 낙찰자가 인수받는 권리는 없지만, 말소기준권리보다 후순위로 당해세가 있을 경우 배당순위가 선순위임차인보다 우선하기 때문에 당해세를 제외한 후 선순위임차인의 배당금이 배당되게 되므로 낙찰자가 남은 금액을 전부 인수할 수 있으므로 주의해야 합니다.

순위	경매 매각대금의 배당순서	내용
1순위	경매집행비용	경매신청자가 납부함 감정평가, 현장방문 비용 등 경매신청자가 공탁건 후 낙찰 수 돌려 받게 됨
2순위	제3취득자가 경매부동산에 투입한 유입비와 필요비	필요비 : 제3자 세입자가 경매물건을 이용하는데 반드시 필요한 비용 유입비 : 제3자 세입자가 경매물건의 가치를 상승시킨 비용
3순위	최근 3개월 급여, 퇴직금 등 특수임금채권, 사업재해 보상금 등 재해보상금
4순위	당해세
5순위	확정일자에 따른 임차보증금 당해세 이외의 조세채권 근저당, 가압류 등의 물권
6순위	일반임금채권	일반임금 : 3개월이상의 임금 퇴직금 : 최근 3년이상의 퇴직금
7순위	보험료	산재보험, 건강보험, 국민연금 최근 1~2개월 체납분, 장기연체시 임차보증금과 함께 순위가 올라감
8순위	일반채권 가압류 가처분	일반채권은 우선순위를 나눌 수 없음 비율대로 나눠 안분배당

당해세와 조세채권의 차이

경매 공부를 하게 되면 어렵고 헷갈리는 단어가 많습니다. 당해세와 조세채권도 그러한데, 한마디로 당해세는 조세채권에 포함되는 개념으로 당해세는 경매 매각부동산 자체에 부과된 세금이라면, 조세채권은 부동산 이외에 부과된 세금을 말합니다.

조세채권은 국세로는 부가세, 법인세, 교육세가 있고, 지방세로는 취득세, 지방소득세, 자동차세, 주민세 등이 있습니다. 주로 해당 부동산 소재지의 세무서, 시/군/구청에서 압류하게 됩니다. 조세채권은 신고일, 납세고지서 발송일인 법정기일을 기준으로 배당순위가 정해집니다. 취득세의 경우 부동산을 매입하고 신고일이 법정기일이되고, 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정하는 경우 ‘납세고지서 발송일’을 기준으로 결정됩니다.

중요한 점은 세금을 미납할 시 등기부등본 상에 기재된 압류날짜는 법정기일보다 실제로는 몇 일에서 몇 개월 후일 경우이기 때문에 법정기일 기준으로 배분순위가 정해지므로 입찰 전에 반드시 미리 확인해야 합니다.

	당해세	조세채권
정의	매각부동산 자체에 부과되는 부동산에 의해 부과되는 세금	국가 또는 지방자치단체가 조세를 징수하는 권리로 부동산 이외에 발생되는 세금
종류	국세 : 상속세, 종부세, 증여세 지방세 : 재산세	국세 : 부가세, 법인세, 교육세 지방세 : 취득세, 지방소득세, 자동차세, 주민세
압류주체	소유자의 주민등록상 주소지의 관할 세무서나 시/군/구청에서 압류	해당 부동산 소재지의 세무서 시/군/구청에서 압류
주의	선순위임차인의 임차보증금보다 배당순위가 앞서 있기 때문에 선순위임차인이 있을 경우 당해세를 반드시 확인	신고일이나 해당 세금의 납세고지서 발송일이 법정기일이 되기 때문에 세금 미납시 등기부등본상에 등기된 압류날짜는 법정기일보다 실제로는 몇 일 또는 몇 개월 후일 경우임

2023년 당해세 개편내용

최근 전세사기로 수많은 임차인들이 피해를 입게 되어 정부에서는 세재개편을 통해 당해세 개편과 임대인의 미납국세 열람을 통해 전세사기를 예방하고, 주택임차인 보호를 강화하겠다고 발표했습니다.

(1) 당해세 최우선 순위 예외를 인정한다

23년 4월 1일 이후 매각경정 또는 매각허가결정분부터 시행되고 있는 이번 개편은 경공매시 해당 주택에 부과되는 당해세 중 주택임차보증금의 확정일자보다 늦은 당해세의 배분 한도만큼 주택임차보증금이 우선 변제받도록 개선합니다. 이는 우선변제만 예외를 인정하고, 임대인의 세금체납액 소멸은 아닙니다. 확정일자가 당해세보다 앞서야 하고, 당해세 배분한도만큼이어서 주택임차보증금이 더 크다면 보증금 전부 못받을 수도 있습니다.

(2) 임대인의 미납국세 열람 허용한다

임차인은 임차개시일까지 임대인 동의 없이도 미납국세 열람이 가능합니다. 단, 일정보증금 이하는 제외하고, 열람 장소도 전국 세무서로 확대하고, 세무서장은 열람내역을 임대인에게 통지합니다. 23년 4월1일 이후 열람을 신청하는 분부터 적용 가능합니다.

부동산 지식은 단순히 부동산투자를 공부하는 분들 뿐만아니라 일반인에게도 꼭 필요한 지식입니다. 어렵게 생각하지 마시고, 쉬운 정보부터 차근차근 공부해나가야 할 것 같습니다.