최근에 부동산 경매 시장에서는 단기 매도시에 세금적으로 유리한 매매사업자에 대한 관심이 많습니다. 개인명의의 경우 부동산을 장기보유하거나 무주택자에게 유리하긴 하지만, 단기 매도시 양도소득세율이 무려 70%를 적용받기 때문에 불리할 수 밖에 없습니다. 그렇지만, 모두가 명의를 매매사업자로 한다고 해서 유리한 것은 아닙니다.
대표적으로 부동산 매매사업자가 부동산을 매매후 매매차익이 생길 경우 양도세 예정신고 후에 다음해에 종합소득세 신고를 하기 때문에 매매사업자로 발생하는 소득외에 기타 소득이 많을 경우 종합소득세 신고시 합산이 되면 건강보험료 등이 올라서 오히려 불리할 수 도 있습니다. 그러므로, 부동산 매매사업자를 등록하기 전에 꼭 장점과 단점, 주의할 점 등을 인지하셔야 합니다. 오늘은 부동산 매매사업자의 조건과 주의할 점에 대해 알려드리겠습니다. 부동산 매매사업자의 장단점과 세금에 대해 궁금하신 분들은 아래 버튼을 클릭하시면 됩니다.
부동산 매매사업자란?
부동산 매매사업자란 부동산 매매를 업으로 하는 사업자로 부동산을 매수, 매도하여 차익을 남기는 사업자입니다. 부동산 매매사업자는 부동산 매매차익이 사업활동에서 발생하는 소득으로 분류하고, 부동산 매매사업자가 취득하는 부동산은 재고자산으로 관리할 수 있습니다.
부동산 매매사업자의 조건
부동산 매매사업자의 경우 부가가치세 시행규칙에 따라서 인정 조건을 갖추어야 합니다.
- 부동산 매매( 주거용 또는 비주거용 건축물 및 그 밖에 건축물을 건설하여 분양, 판매하는 경우) 또는 그 중개목적을 사업목적으로 나타내 부동산을 판매하는 사업
- 사업상 목적으로 1과세기간(1년) 중에 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 판매하는 사업
무작정 매매사업자를 낸다고 해서 가능한 것이 아니고, 인정 조건이 충족되어야 합니다. 만약 국세청에서 인정 조건이 충족되지 않는다고 판단되면 일반과세가 아닌 세금을 중과해 부과할 수 도 있으므로 주의해야 합니다.
부동산 매매사업자의 주의할 점
(1) 주기적인 매매거래가 있어야 합니다.
부동산 매매사업자의 경우는 주기적인 매매거래가 있어야합니다. 위에 말씀드린 부가가치세법 시행규칙에 따라 년 2회 이상의 주기적인 매매거래가 있어야 합니다.
(2) 매매사업자의 경우 85m2를 초과하는 경우에는 부가세를 납부해야 합니다.
85m2를 초과하는 주택을 매매사업자가 매매할 경우 건물 부문의 10%의 부가세를 납부해야 합니다. 그래서 단기매도를 고려하는 매매사업자의 경우는 85m2 이하의 주택을 매매하시는 것이 유리합니다.
(3) 매매사업자는 조정지역보다 비조정지역에서만 유리할 수 있습니다.
매매사업자가 비사업용토지, 미등기 양도자산, 조정지역 내 주택, 분양권을 양도한 경우에는 비교과세를 규정을 적용합니다. 비교과세 대상이란 소득세와 양도세 중 큰 금액으로 부과하게 되는 것입니다.
예를 들어 부동산을 1천만원 양도수익을 얻고 1년 이내에 매도할 경우 이 주택이 비조정지역이라면 6%의 소득세율만 적용이 되겠지만, 조정지역의 부동산이었다면 70%의 양도세율로 적용이 될 수 있습니다.
그러므로, 매매사업자의 경우 비조정지역의 주택을 매매하시는 것이 유리합니다.
(4) 소득이 높을 경우 종합소득세와 건강보험료가 상승할 수 있습니다.
매매사업자가 부동산을 매도시 양도소득세 예정 신고 후에 다음해 5월에 종합소득세 신고를 하게 됩니다. 종합소득세의 경우 부동산 매도시의 양도소득 외에도 기존의 소득이나 급여 등을 합산하기 때문에 종합소득세가 더 많이 나올 수 있습니다. 그리고, 소득합산으로 인해 건강보험료도 상승할 수 있으니 개인 소득이 높은 분들이라면 매매사업자를 하는 것이 불리할 수 있습니다.
개인소득이 적거나 모든 걸 합산해도 유리하다면 매매사업자로 투자하시는 걸 추천드립니다.
결론적으로 부동산 매매사업자의 경우 단기 매매 목적으로 개인 소득이 많지 않은 분들이 비조정지역애서 85m2 이하의 부동산을 매매하는 것이 유리합니다. 반대로 다주택자이거나 종합소득이 많거나 조정대상 지역의 부동산을 매매하는 경우에는 법인사업자를 고려하시는 것이 좋습니다. 이처럼 많은 분들이 매매사업자에 관심을 가진다고 해서 등록하기 보다는 자신의 소득과 투자대상 등에 대해 분석한 후 나에게 맞는 방법을 선택하시기 바랍니다.
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