부동산 투자에서 여러 규제 정책으로 인해 부동산 매도시 보유기간이 2년을 넘지 않는다면, 양도소득세의 비율이 높아져 투자수익이 나지 않는 경우들이 생기게 됩니다. 이 때 보유기간이 짧더라도 양도소득세를 절세하는 방법중에 하나가 사업으로 부동산을 매매하는 부동산매매사업자입니다.
부동산 매매사업자는 단기매도시에 유리한 방법으로 경우에 따라서는 불리할 수도 있습니다. 오늘은 부동산매매사업자에 대해 알아보고, 부동산 매매사업자의 장단점에 대해 알아보고자 합니다.
부동산 매매사업자의 정의
부동산 매매사업자란 사업으로 부동산 매매를 업으로 하는 사업자를 말합니다. 부동산을 매도하거나 매수하여 수익을 남기는 것으로 부동산 매매사업자가 취득하게 되는 부동산은 재고자산으로 관리합니다. 등록방법은 개인사업자와 마찬가지로 홈택스에서 쉽게 신청가능합니다.
부동산 매매사업자의 경우 매매차익이 사업활동의 소득으로 분류되기 대문에 세금적인 면에서 유리합니다. 그리고, 법인은 아니지만 법인처럼 지출되는 비용을 공제받을 수 있습니다.
부동산 매매사업자의 조건
부동산 매매사업자는 부가가치세 시행규칙에 따라 일정 조건을 갖추어야 합니다.
첫번째는 부동산 매매 (주거용 또는 비주거용 건축물 및 그 밖에 건축물을 자영건설하여 분양, 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개 목적을 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업, 두번째는 사업상 목적으로 1과세기간(1년, 매년 1월1일부터 12월 31일까지) 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 사업이어야 합니다.
부동산 매매사업자란
1) 부동산 매매 또는 그 중개 목적을 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업2) 사업상 목적으로 과세기간 (1년, 매년 1월1일~12월31일) 중 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회이상 판매하는 사업
다시말해 매매사업자를 낸다 하더라도 해당 조건에 맞지 않으면 매매사업자로 보지 않고, 매매사업자를 내지 않았더라도 매수매도를 반복해 그 횟수가 잦다면 매매사업자로 볼 수 있다는 것입니다. 매매사업자를 내지 않더라도 잦은 매수매도로 부동산을 사고 판사람들을 ‘간주매매사업자‘ 라고 합니다.
여기서 유의할 점은 개인이 잦은 매매로 간주매매사업자가 된다면 개인이 매매시 발생하지 않던 부가가치세(10%)가 발생하게 되어 부가가치세 납부해야 하는 경우가 발생하게 되는 경우가 있으므로 주의해야 합니다.
부동산 매매사업자의 장점
(1) 국민 주택(85m2)의 소형 주택의 경우 부가가치세 면제
부동산 매매사업자는 국민 주택 범위 (85m2) 이하의 소형 주택의 경우 부가가치세가 면제됩니다.
(2) 단기 매도시 보유기간과 상관없이 양도소득세 과세표준 6% ~ 42% 적용
개인의 경우 단기 매도시의 양도세율이 주택 기준 현행 1년 미만 70%, 1~2년 60%입니다. 2023년 3,4분기에는 1년 미만은 45%, 1년 이상은 양도세율 폐지를 추진한다고 합니다.
부동산 매매사업자의 경우 단기 매도시 최소 6%에서 최대 45%의 세율을 적용하게 됩니다.
| 과제표준 | 세율 | 누진세액공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
(3) 필요 경비 인정
부동산 매매사업자는 개인과는 달리 사업에 관련된 모든 비용을 경비로 처리할 수 있습니다. 개인의 경우 중개보수, 샷시, 확장비, 보일러 교체 등 건물 가치를 증대하기 위한 행위 정도만 인정되지만, 부동산 매매사업자는 물품구매비, 주유비, 접대비, 식비 등 업무에 관련된 비용을 폭넓게 경비 처리 가능합니다.
(4) 주택담보대출 취급 허용
현행 부동산 매매사업자의 경우 전지역의 주택담보대출의 취급을 금지했지만, 최근 대출규제가 완화되어 주택담보대출을 허용하게 되었습니다. 규제지역은 LTV 30%, 비규제지역은 LTV 60%로 허용됩니다.
(5) 결손분 10년간 상계처리
매매에 따른 순이익 뿐 아니라 결손분에 대해서도 15년(기존 10년에서 15년으로 개정)간 상계처리가 가능합니다. 발생한 이익에 대해 모두 세금으로 납부하는 것이 아니고, 과거 손해 등에 대해 결손금을 상계할 수 있습니다.
부동산 매매사업자의 단점
(1) 국민 주택 규모(85m2) 초과와 상가의 경우 부가가치세 납부
부동산 매매사업자의 경우 국민 주택 규모(85m2) 초과일 때와 상가일 때 부가가치세(10%)를 납부해야 합니다.
(2) 전년도 소득 7,500만원 이상일 경우 복식기장의무자로 기장료 발생
전년도 소득 7,500만원 이상일 때는 복식기장의무자로 세무기장료가 발생할 수 있습니다.
(3) 장기보유특별공제 혜택 미적용
개인의 경우 부동산을 장기 보유할 경우 장기보유특별공제라는 세금감면 혜택을 받을수 있습니다. 하지만 부동산 매매사업자의 경우 단기매매시에는 양도소득세율이 낮아 유리하지만, 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
(4) 매매시 양도차익은 사업소득으로 계산되어 종합소득세 적용
부동산 매매사업자가 매매시 발상하는 양도차익은 개인과는 달리 양도소득이 아니라 사업소득으로 계산됩니다. 추가로 부동산 매매 소득 이외에 다른 소득이 발생할 경우 종합소득세에 합산되어 전체 소득이 증가하여 4대보험료가 인상될 수 있습니다.
(5) 비교과세 적용
비사업용토지, 미등기양도자산, 다주택자, 분양권 등은 비교과세하는 항목으로 부동산 매매사업자가 조정지역, 투기지역, 투기과열지역의 매매시 양도소득세와 사업소득세를 비교하여 둘 중에 큰 금액으로 비교과세를 적용하게 됩니다. 이 때 무주택자의 경우 비교과세는 없고, 다주택자는 비규제지역에서 비교과세가 적용될 수 있습니다.
이처럼 부동산 매매사업자는 단기 매매를 목적으로 비조정대상 지역에서 매매하거나 부동산 매매와 관련해 비용이 많이 발생하지 않고, 부동산 매매 이외에 다른 소득이 많이 않을 때 유리하지만, 다주택자이거나 조정대상지역의 주택을 매매하거나 기타 소득이 많을 경우에는 법인사업자가 유리합니다. 나의 포지션에 맞는 투자 방법으로 투자하는 것이 현명한 방법이 될 것 같습니다.
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