토지거래허가구역의 뜻과 매매시 주의할 점

부동산 거래에서 투기가 과열된 지역의 경우는 세금이나 거주기간 등의 부동산 거래를 규제합니다. 이러한 규제 중에는 토지거래허가구역이 있습니다. 토지거래허가구역을 지정을 통해 투기적 거래가 성행하는 곳의 부동산을 규제하고 있습니다. 토지거래허가구역의 뜻과 매매시 주의할 점에 대해 알려드리겠습니다.

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토지거래허가구역의 뜻

토지거래허가제는 투기 억제를 위해 국토부장관, 시, 도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다. 말그대로 허가를 받아야만 해당 지역의 토지를 거래할 수 있게 하는 제도입니다.

토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정이 가능하고, 구역 내의 토지를 거래하려면 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다. 단, 토지거래허가구역은 국토부장관, 시.도지사가 지정이 가능한데, 번갈아서 지정하면 5년 이상도 지정이 가능합니다.

그리고, 일반적인 주택 거래 역시 토지거래허가제의 대상입니다.

토지거래허가구역은 토지의 처분을 전면적으로 금지하는 것이 아니라 특정 지역에 한해서만 일정한 기간을 정하여 정상거래가 아닌 투기적 거래 등일 경우에만 제한하는 것입니다.

토지거래허가구역 허가 대상

토지거래허가구역의 거래 다상은 토지의 경우로만 한정이 되어 있고, 건물의 경우는 허가가 필요하지는 않습니다. 무상으로 증여하거나 상속, 유증의 경우는 해당이 되지 않고, 매매와 같은 유상 거래의 경우에만 해당됩니다.

그리고, 토지에 관한 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 맺는 경우도 관할 기관의 허가를 받아야 합니다.

[ 토지거래구역 허가 대상 ]

토지
소유권, 지상권, 유저당
유상계약, 부담부증여, 대물변제계약

[ 허가 대상이 아닌 경우 ]

건물
저당권, 전세권, 임차권
상속, 증여, 유증

토지거래허가구역 허가 대상

일반 매매의 경우는 허가가 반드시 필요하지만, 경매나 공매로 낙찰을 받은 경우는 허가를 받지 않아도 토지의 취득이 가능합니다. 그리고, 기준면적을 미만의 경우는 허가 없이 거래를 가능하고, 초과한 경우는 허가를 받아야 흡니다.

도시지역의 경우 주거지역은 60㎡ 초과, 상업지역은 150㎡초과, 공업지역은 150㎡초과,녹지지역은 200㎡, 기타지역은 60㎡초과가 되면 허가를 받아야 합니다.

도시지역 외 비도시지역의 경우는 농지는 500㎡ 초과, 임야는 1000㎡ 초과, 기타토지는 250㎡ 초과일 경우에 허가를 받아야 합니다. 일정 규모 이상의 토지를 취득해야 하는 경우에는 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 합니다.

수도권이나 지방광역시, 세종특별자치시
- 지분거래를 통해 토지를 취득하는 경우 취득가경과 상광없이 자금조달계획서 제출
- 지분거래가 아니더라도 1억원 이상의 토지를 취득시 자금조달계획서 제출
수도권이나 지방광역시, 세종특별자치시 외 지역
- 6억원 이상의 토지를 취득하는 경우에만 자금조달계획서 제출

토지거래허가구역 매매시 주의할 점

토지거래허가구역의 허가는 매도인과 매수인이 함께 받아야 하고, 토지거래허가신청서, 토지이용계획확인서(농지취득자격증명서를 발급받아야할 경우에는 농업경영계획서), 토지취득자금조달계획서 등을 첨부해야 합니다.

그리고, 허가를 받는 것보다 허가를 받은 후 허가관청이 매년 1회 이상 토지 개발 및 이용 실태조사를 하기 때문에 허가 내용에 대해 제대로 이행하는 것이 중요합니다. 이용목적대로 하지 않을 경우 이행강제금을 부과할 수 있습니다. 이행강제금은 토지 취득가액의 최대 10% 입니다.

토지거래허가구역에서 미이용방치 시 이행강제금이 10%이지만, 농지의 경우 농지법상 이행강제금은 20%이므로 더욱 신중을 기해야 합니다. 농지경영 실태조사에서 농업 경영에 이용하지 않는 농지는 처분명령이 나오는데, 이를 불이행시 농지가액의 20%의 이행 강제금을 부과 적용 받습니다. 해당지역의 토지거래허가구역이 해제 되면 이용의무기간은 받지 않고, 허가 없이 자유롭게 매매가 가능합니다.

토지거래허가구역내의 토지를 매수인에게 매매 계약서를 작성했지만, 매수인의 채무불이행이 될 경우 소유주는 매매계약해제가 불가능합니다. 토지거래허가구역 내 토지 매매의 경우 토지거래허가를 받기 전까지는 유동적으로 무효인 상태고, 허가를 받을 때 확정적으로 소급해 유효가 됩니다.

그래서 토지거래허가구역 내의 토지를 거래할 때 계약서에 ‘손해배상의 예정’ 등의 조항을 삽입하거나 약정을 체결해야 합니다. 매수인은 토지거래허가 신청시 불허가 처분이 내려질 경우 계약금, 중도금은 반환한다는 특약을 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.