나대지의 뜻과 장점

부동산에 관심이 있으신 분들이라면 ‘나대지’란 단어를 많이 들어보셨을 것 같습니다. 일반적으로 나대지는 대지보다 더 가치가 높다고들 하는데 오늘은 나대지의 뜻과 나대지의 세금에 대해 알아보겠습니다.

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나대지의 뜻

나대지란, 지상에 건축물이 없는 상태의 대지를 의미합니다. 나지(나무나 풀이 없이 흙이 그대로 드러난 땅)의 범위에 속하며, 도시계획법 등 공법상의 제약과 행정규제, 사법상의 제약을 받는 토지입니다.

토지의 지목이 대인 경우에 해당하며, 영구적 건축물이 지어지지 않은 토지를 뜻합니다.

나대지는 크게 갱지와 저지로 나눌 수 있습니다.

건물도 없고 제한도 없지만 공법과 행정상의 규제를 받는 토지입니다. 주거지역이나 상업지역 등에 건축물을 세울 수 있는 토지로 사용 수익이 매우 높을 수 있습니다. 대부분의 나대지는 갱지에 해당합니다.

지상권이나 임차권 등이 설정되어 있어 사법상 제한을 받는 토지입니다. 기본적으로 나대지는 아무것도 들어서지 않은 쉬는 땅으로 주변에 건물이 지어지지 않은 상태입니다.

나대지는 지목이 대지이므로 형질 변경의 절차를 거치지 않아도 건축물을 짓는 것이 자유롭로 제대로 관리하면 큰 돈이 될 수 있습니다.
사용 가능한 건축물이 있어도 모든 조건이 같다면 나대지가 더 높게 평가됩니다. 현재의 건물보다는 더 좋은 건물을 지을 수 있기 때문입니다.
근린생활시설 주변의 나대지는 주차장으로 많이 활용되고 있습니다. 주차장의 경우 연간 수입 금액 비율이 토지값의 3%를 넘으면 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다. 조경 및 식재 7%, 자동차 학원 10% 입니다.
도심지역의 나대지는 맹지일 수 있는데 대부분 건물에 가려져 있는 경우가 많습니다. 이럴 때 2필지 이상 토지를 합쳐서 주변 도로와 인접한 토지와 합필하게 되면 땅의 가치는 배로 상승합니다.

나대지 매매시 꼭 건축물대장을 확인해야 합니다. 건축물이 없더라도 건축물대장에서 기존 건물이 철거되어도 멸실되지 않고 그대로 남아있는 경우, 매수인은 신규 건축 허가를 받을 수 없습니다. 건축물대장을 말소하려면 소유자의 동의가 필요합니다.

건축물대장의 소유자와 등기부등본의 소유자가 다를 경우 말소가 더욱 어려워질 수 있어 계약 전에 반드시 건축물대장을 확인합니다. 계약할 때 매도인이 잔금시까지 건물을 멸실해주고, 건축물대장을 말소해 주는 조건으로 매매를 진행해야 합니다.

건축 허가나 개발 행위가 살아있는지 반드시 확인합니다.

종전 소유자가 건축인허가를 받았다면 해당 토지를 매도해도 종전 소유자 건축 허가와 개발행위가 그대로 남아있고, 새로운 매수인에게 이전되지 않습니다.

건축 허가 여부를 반드시 해당 관청인 건축 인허가관청에 문의해야 합니다. 만약 기존 건축 허가가 있을을 경우 잔금 시까지 매도인은 건축허가를 취소한다는 특약을 작성하여야 합니다.

나대지인지 매입했다가 경작을 하는 사람이 있을 경우 분쟁의 소지가 있으니 점유상태를 반드시 확인해야 합니다.

나대지가 경매로 나와 낙찰을 받고 토지 소유권을 획득한 이후 건축 허가된 사항의 명의변경을 위해서는 건축주의 동의서나 판결정본이 필요합니다.

먼저 기존 건축 허가 사항을 취소해야 합니다. 기존 건축주의 합의하거나 합의 결렬시 기존 건축주를 피고로 소송제기해 승소해야 합니다.