최근에 자주 기사에 오르내리는 가덕도 신공항, 군위 신공항, 용인 반도체 클러스터, 평택 고덕 신도시 등 개발과 함께 따라오는 단어가 바로 ‘보상’ 입니다. 귀촌을 위해 농지를 구매했는데, 그 땅이 산업단지로 개발이 되면서 보상을 받았더라, 또는 부모님이 사시던 낡은 주택이 재개발되면서 보상을 받았더라 등 주변에 토지보상 사례는 쉽게 찾아보실 수 있을 것입니다.
토지보상이란 공익사업의 시행으로 인해 토지 소유자나 관계인 등이 입은 손실을 현금 등으로 보상하는 절차를 말합니다. 토지에 관심이 많으신 분들이라면 꼭 알아두면 좋을 정보인 공익사업의 토지보상 절차에 대해 알려드리겠습니다.
공익사업이란?
앞서 말한 “공익사업의 토지보상“에서 “공익사업” 이란 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (이하 ‘토지보상법’)] 에 따라 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업을 말합니다. 한마디로 공적인 사업이라 생각하시면 됩니다. 공익사업은 아래에 해당하는 사업이어야 합니다.
- 국방 ・ 군사에 관한 사업
- 관계 법률에 따라 허가・인가・승인・지정 등을 받아 공익목적으로 시행하는
철도, 도로, 공항, 항만, 주차장, 공영차고지, 화물터미널, 궤도, 하천, 제방, 댐, 운하, 수도, 하수도, 하수종말처리, 폐수시설, 사방, 방풍, 방화, 방조, 방수, 저수지, 용수로, 배수로, 석유비축, 송유, 폐기물처리, 전기, 전기통신, 방송, 가스 및 기상 관측에 관한 사업 - 국가나 지방자치단체가 설치하는
청사, 공장, 연구소, 시험소, 보건시설, 문화시설, 공원, 수목원, 광장, 운동장, 시장, 묘지, 화장장, 도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업 - 공익을 목적으로 시행하는
학교, 도서관, 박물관 및 미술관 건립에 관한 사업 - 국가, 지방자치단체, 공공기관, 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업
- 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위해 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적차장 또는 부속시설에 관한 사업
- 제1호부터 제5호까지이 사업을 시행하기 위해 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업
- 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업
토지보상이란?
토지보상은 위와 같은 공익사업의 시행으로 인해서 토지 소유자와 관계인 등이 입은 손실을 보상하는 절차입니다.
토지보상은 취득 대상 토지와 유사하게 이용가치가 있는 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지 지가변동률 및 평가대상토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황과 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려해 평가한 금액으로 보상하게 됩니다.
공익사업의 토지보상 절차
우선 토지보상에서 기준이 되는 것은 사업인정고시입니다. 사업인정고시란 공익사업에서 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 권한을 부여하는 것을 말합니다.
사업인정고시일은 공익사업에서 공식적 문서로 지정하는 공익사업의 개시일을 말하는 것으로 사업인정고시가 되면 개발과 관련된 보상 등의 기준일이 됩니다. 현행법에 따르면 토지보상은 사업인정고시 이후에나 추진이 가능합니다.
그리고, 공익사업에는 다양한 종류가 있고 각각 법률에 따라 사업인정고시가 되는 명칭과 기준이 달라집니다.
| 사업지구 | 관련개발법 | 사업인정고시일 |
|---|---|---|
| 도시계획 시설사업 | 국토의 이용 및 계획에 관한 법률 | 실시계획인가 고시일 |
| 도시개발사업 | 도시개발법 | 실시계획인가 고시일 |
| 택지개발사업 | 택지개발촉진법 | 예정지구지정 고시일 |
| 도시정비사업 | 도시 및 주거환경정비법 | 사업시행인가 고시일 |
| 공공주택지구 | 공공주택특별법 | 지구지정 고시일 |
| 도로개설사업 | 도로법 | 도로구역 결정/변경 고시일 |
| 역세권개발사업 | 역세권 개발 및 이용에 관한 법률 | 구역지정 고시일 |
| 관광단지 | 관광진흥법 | 조정계획 승인 고시일 |
| 산업단지 농공단지 조성사업 | 산업단지 인허가 절차 간소화 특별법 | 단지계획 승인 고시일 |
| 물류단지 | 물류시설 개발 및 운영에 관한 법률 | 단지계획 승인 고시일 |
| 민간임대주택 공급촉진지구 | 민간임대주택에 관한 특별법 | 지구지정 고시일 |
| 도시철도사업 | 도시철도법 | 사업계획 승인고시일 |
| 공항개발사업 | 항공법획 | 실시계획 수립 승인 고시일 |
(1) 사업인정 고시 (예 : 실시계획승인)
공익사업의 사업시행자는 정부의 상급기관에 공익사업이라는 것을 인정을 받고, 사업인정을 통해 보상금에 합의하지 않으면 토지를 강제로 수용하는 수용권도 받게 됩니다.
(2) 토지 및 물건조서 작성
사업 시행자는 공익사업의 수행을 위해 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명을 받아야 합니다.
[토지조서 포함 사항]
- 토지의 소재지, 지번, 지목, 전체면적 및 편입면적과 현실적인 이용상황
- 토지소유자의 성명 또는 명칭 및 주소
- 토지에 관해 소유권 외의 권리를 가진 자의 성명 또는 명칭 및 주소와 그 권리의 종류 및 내용
- 작성일
- 그 밖에 토지에 관한 보상금 산정이 필요한 경우
[물건조서 포함 사항]
- 물건(광업권, 어업권 또는 물의 사용에 관한 권리를 포함)이 있는 토지의 소재지 및 지번
- 물건의 종류, 구조, 규격 및 수량
- 물건소유자의 성명 또는 명칭 및 주소
- 물건에 관해 소유권 외의 권리를 가진 자의 성명 또는 명칭 및 주소와 그 권리의 종류 및 내용
- 작성일
- 그 밖에 토지에 관한 보상금 산정이 필요한 경우
(3) 보상 계획 공고 및 열람
사업시행자는 보상계획을 공고하고 토지소유주나 관계자에게 열람하게 하여 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기, 방법 및 절차 등을 공고합니다. 만약 공고된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대해 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인은 열람 기간 내에 이의신청을 받습니다.
특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 보상협의회를 설치할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 보상계획의 열람기간 만료 후 30일 이내에 보상협의회를 설치하고 사업시행자에게 이를 통지합니다.
(4) 감정평가 업체 선정 및 평가
사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하기 위해 감정평가업자 3인(시,도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자 등을 추천하지 않거나 어느 한쪽이 감정평가업자 등을 추천하지 않는 경우에는 2인으로) 을 선정해 토지 등의 평가를 의뢰해야 합니다.
[ 시·도지사 추천 ]
시·도지사는 관할 구역 내의 토지 등에 대한 보상액 산정을 위해 감정평가업자 1인을 추천할 수 있습니다.
[ 토지소유자 추천 ]
토지소유자는 보상대상 토지의 토지면적 2분의 1 이상, 전체 토지 소유자의 과반수 이상의 동의를 얻어야 합니다.
(5) 보상액 산정
토지보상금은 비교표준공시지가를 기준으로 여러가지 요인을 참작하여 결정하게 됩니다. 기타 여러 요인으로는 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인 등이 있습니다.
(6) 손실보상 협의 및 계약 체결
보상금이 산정되면 협의기간과 협의장소 및 보상의 시기, 방법, 절차 및 보상금과 계약체결을 위한 구비서류 등을 기재해 별도의 문서로 통지하게 됩니다. 사업인정고시가 된 후 협의기간이 지난 후에는 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있습니다.
토지 또는 건축물에 근저당권, 압류, 가압류, 지상권 등 설정된 경우에는 계약전에 말소하여야합니다.
(7) 협의가 성립될 때
(7-1) 소유권 이전 및 보상금 지급
민법 또는 토지보상법령의 규정에 따라 보상계약을 체결하고 보상금 지급·소유권이전 등의 절차를 진행합니다.
(8) 협의가 성립될 때
(8-1) 수용재결신청과 수용재결
협의가 성립하지 않거나 협의할 수 없는 경우에는 사업시행가자 관할 토지수용위원회에 재결을 신청합니다. 토지소유자 및 관계인도 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있습니다.
토지수용은 보상협의가 성립되지 않아 공익사업용지를 취득할 수 없다면 사업시행이 곤란해지기 때문에 토지보상법령에 정한 절차에 따라 사업시행자가 수용재결을 받아 수용개시일까지 보상금을 지급 또는 공탁하고 소유권을 강제로 취득하는 절차입니다.
(8-2) 이의신청 및 이의신청에 대한 재결
토지수용위원회의 재결에 대해 이의가 있는 자는 재결서 정본을 받은 날로부터 30일내에 중앙토지수용위원회에 서면(이의신청서)으로 이의를 제기할 수 있고, 이에 따라 중앙토지수용위원회에서 심리하고 이의재결 보상액을 결정해서 이의재결 정본을 사업시행자와 토지소유자, 관계인에게 송달하면 사업시행자는 보상금 증가분에 대해 지급 또는 공탁합니다.
이의재결서 정본을 받은 날로부터 60일 이내에 소송이 제기 되지 않거나 여러 사유로 이의신청에 대한 재결이 확정된 때에는 민사소송법상의 확정판결이 있는 것으로 보고, 재결서 정본은 집행력이 있는 판결의 정본과 동일한 효력이 있으며 보상절차가 종료됩니다.
토지보상절차를 쉽게 설명하는 유투브 동영상이 있으니 참고하시기 바랍니다.
✅ 토지대장 무료 열람 방법
✅ 예정공도와 토지보상
✅ 비농업인의 농지 취득 방법
✅ 농지취득자격증명 발급 조건
✅ 토지거래허가구역의 뜻과 매매시 주의할 점