토지보상이란 공익사업으로 인해 토지가 협의 또는 수용에 의해 취득하거나 사용함에 따라 토지소유자나 관계인 등의 손실을 보상하는 절차를 말하는 것으로 공익사업 결정 후에 보상 물건 조사 후 보상계획을 공고하고, 보상금액을 산정한 후 보상을 진행하게 됩니다. 추가로 손실보상 협의가 이뤄지지 않으면 수용재결 과정을 거치게 됩니다.
특히 대규모 공공사업 지구는 연말에 협의보상 절차를 실시하게 됩니다. 보상금도 중요하지만, 보상금에 매겨지는 세금도 중요한 부분입니다. 오늘은 토지보상 양도소득세 총정리 해 드리겠습니다.
토지보상 양도소득세
앞서 이야기했듯이 토지보상은 공익사업으로 인해 소유한 토지가 협의 또는 수용에 의해 사용됨에 따라 그에 따른 정당한 보상을 받게되는 것입니다. 이 때 토지보상은 토지를 국가나 지자체에 매각하는 것으로 간주되는 양도에 해당되어 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
보상을 받는 토지소유자나 관계인이 개인이라면 양도소득세와 지방소득세(양도세의 10%)를 납부하고 세액을 감면받았다면 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고납부합니다. 부동산매매업을 주로하는 사업자라면 양도소득세 대신 사업소득세를 신고납부하고, 법인사업자라면 법인세와 법인이 내야할 주민세(법인세의 10%) 를 신고 납부합니다.
| 보상받는 대상 | 세금 |
|---|---|
| 개인 | – 양도소득세, 지방소득세 (양도세의 10%) – 세액을 감면 받는 경우 : 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부 |
| 개인사업자 (부동산매매업) | – 사업소득세 신고납부 |
| 법인사업자 | – 법인세, 주민세 (법인세의 10%) |
토지보상 양도소득세 계산방법
토지보상금도 일반적인 양도소득세 계산과 동일합니다. 토지보상금 수용가액에서 취득가액, 장기보유특별공제, 기본공제등을 제하여 과세표준을 구한 후 산출세액을에서 감면세액을 감면해 납부세액을 계산합니다.
[ 장기보유특별공제 ]
| 보유 기간 | 18.12.31까지 양도 | 19.1.1 이후 양도 |
|---|---|---|
| 3년 미만 | 0% | 0% |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 10% | 6% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 12% | 8% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 15% | 10% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 18% | 12% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 21% | 14% |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 24% | 16% |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 27% | 18% |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 30% | 20% |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 30% | 22% |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 30% | 24% |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 30% | 26% |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 30% | 28% |
| 15년 이상 | 30% | 30% |
[ 기본양도소득세율 ]
| 구분 | 양도소득세율 |
|---|---|
| 보유기간 1년 미만 | 50% |
| 보유기간 1년 이상 ~ 2년 미만 | 40% |
| 보유기간 2년 이상 (일반세율) | 9~36% |
| 비사업용 토지 | 60% |
[ 과세표준에 따른 양도소득세율 ]
| 과세표준 | 세율 | 누진공제금액 |
|---|---|---|
| 1,200만원 이하 | 6% | 0 |
| 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 5억원 초과 | 42% | 3,540만원 |
- 보유기간이 1년 미만이면 60%와 기본 세율 중 높은 세율을 적용하고, 보유기간이 2년 미만이면 40%와 기본세율 중 높은 세율을 적용함
- 양도소득세는 1년 단위 합산과세로 당해년도에 2개 이상의 부동산을 매각한 경우 이익을 합산해 과세표준 구간이 정해짐
토지보상 양도소득세 신고와 납부방법
양도소득세 예정신고는 대금청산일 또는 등기접수일 . 중 빠른 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다. 확정신고는 양도일 다음해 5월31일까지 신고해야 합니다. 예정 신고를 한 경우에는 합산 신고 대상이 아니면 확정신고는 하지 않아도 됩니다. 법인은 양도차익에 대해 법인세로 신고, 납부하면 됩니다.
양도소득세 과세대상 토지를 양도한 개인은 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고를 주소지 관할 세무서장에게 제출합니다.
- 양도소득세 예정신고 : 대금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 및 납부
- 양도소득세 확정신고 : 양도일 다음해 5월 31일까지 신고 및 납부 (예정 신고를 한 경우 합산 신고 대상이 아니면 확정신고는 안해도 됨)
- 양도소득세 신고방법 : 양도소득세 과세대상 토지를 양도한 개인은 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고를 주소지 관할 세무서장에게 제출
토지 등을 양도한 달 말일부터 2월 이내 예정 신고하거나 납부한 경우에는 세액의 10%를 공제해주고, 토지보상금을 현금이 아닌 공공용지 보상 채권으로 받는 경우 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다. 단, 양도소득세액이 1천만원을 초과하는 경우로 양도소득세 예정, 확정, 신고기한이 10일전까지 물납신청을 해야 합니다.
토지보상 양도소득세 감면
공익사업용 토지의 양도 소득은 현금 또는 채권으로 보상 가능하고, 보상금 수령 방식에 따라 감면율이 달라집니다.
| 보상금 수령방법 | 감면율 |
|---|---|
| 현금수령 | 10% 감면 |
| 일반채권 수령 | 15% 감면 |
| 만기 3~5년 채권 수령 | 30% 감면 |
| 만기 5년 이상 채권 수령 | 40% 감면 |
감면 받은 후에 공익사업이 시행되지 않는다거나 보상채권의 만기보유특약을 위반할 경우 감면세액에 이자 등을 가산하여 추징될 수있습니다.
- 공익사업 시행자가 사업인가 후 3년 내 착수하지 않을 경우
- 보상 채권의 만기보유 특약을 위반한 경우
- 도시정비법에 따라 1년 내 사업시행 인가를 받지 않는 경우
[공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면]
다음 중 어느 하나에 해당하는 소득으로 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지 등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10을 감면해줍니다.
- 공익사업에 필요한 토지 등을 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
- 정비구역의 토지 등을 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
- ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인해 발생하는 소득
[토지보상 양도소득세 감면에 대한 농어촌특별세 납부]
토지보상법에 따른 수용으로 인해 감면을 받은 경우 감면세액의 20% 농어촌특별세로 납부해야 합니다. 단, 수용된 부동산이 자경농지이면 자경기간에 관계없이 농어촌특별세를 납부하지 않아도 됩니다.
토지보상법에 따른 수용으로 인한 감면은 1년에 최대 1억원, 5년에 최대 2억원까지 감면 받을 수 있습니다.
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