토지를 보면 전, 답, 대지 등의 용어를 쉽게 들을 수 있습니다. 대략만 들어도 이는 토지의 용도를 말하는 것을 알수있습니다. 이처럼 지목은 토지의 주요 사용목적을 28가지로 나누어 지적공부(토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 수치 지적부를 통틀어 이르는말)에 표시하는 명칭을 말합니다.
지목만 봐도 토지의 용도와 가치를 알 수 있듯이 부동산에서 지목은 반드시 알아야 합니다. 지목의 종류 28가지에 대해 알려드리겠습니다.
지목이란 무엇일까요?
지목이란 토지의 특성을 나타내는 용어로, 토지의 주된 용도에 따라 토지 종류를 구분하는 법률상의 명칭입니다. 대한민국에선느 법정 지목을 28가지로 인정하고 있습니다. 그리고, 원칙적으로 하나의 필지에는 하나의 지목을 갖게 됩니다. 이를 “1필 1목의 원칙“으로 토지대장과 지적도 등의 지적공부에 등록이 되게 됩니다.
토지 소유자가 지목을 변경하기 위해서는 60일 이내에 지적소관청에 신청하여야 합니다.
지목의 종류 28가지
지목은 총 28가지로 분류되는데 각 필지마다 사용목적에 맞게 구분되어 있습니다. 전, 답, 과수원, 학교용지, 목장용지, 도로 , 철도용지, 하천, 유지, 제방, 수도용지, 공원, 유원지, 온천장, 종교용지, 사적지, 묘지 잡종지 등으로 나누어 집니다.
미목은 앞글자를 따서 대지는 ‘대’, 과수원은 ‘과’ 등으로 표기하고, 글자가 겹쳐지는 경우 공장용지는 ‘장’, 유원지는 ‘원’, 주차장은 ‘차’ 로 표기합니다.
지목의 종류 28가지에 대해 자세히 알아보겠습니다.
- 전 (전) : 물을 상시적으로 사용하지 않는 곡물, 원예작물, 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 재배하는 토지
- 답 (답) : 물을 상시적으로 사용하여 벼, 연, 미나리, 왕골 등의 식물을 재배하는 토지
- 과수원 (과) : 사과, 배, 밤, 호두, 귤 등의 과수류를 집단 재배하는 토지와 토지에 접속한 저장고 등 부속시설물 등의 부지. 주거용 건축물 부지는 ‘대’ 로.
- 목장 (목) : 축산업 및 낙농업 초지, 축사. 축사 등의 부지와 이의 토지와 접속된 부속시설의 부지. 단, 건축물의 부지는 ‘대’
- 임야 (임) : 산림, 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지땅, 황무지 등의 토지
- 광천지 (광) : 지하에서 온수, 약수, 석유류의 용출구와 그 유지에 사용되는 부지. 다만, 송수관, 송유관 및 저장 시설의 부지는 제외.
- 염전 (염) : 바닷물을 끌어올려 소금 채취하기 위해 조성된 토지 및 부속시설물의 토지. 단, 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설의 부지는 제외.
- 대지 (대) : 영구적인 건축물 중의 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관 등 문화시설과 접속된 정원 및 부속시설물의 부지. 택지조성공사가 준공된 토지.
- 공장 (장) : 제조업, 공장부지 조성공사. 공장부지 조성공사가 준공된 토지와 이 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지.
- 학교 (학) : 학교의 교사와 체육자 등 부속시설
- 주차장 (차) : 자동차 주차시설, 주차전용건축물. 단, 주차장법에 따른 노상주차장 및 부설주차장과 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장은 제외.
- 주유소 (주) : 석유 및 석유제품, 액화석유가스 등 판매.
- 창고 (창) : 물건 등을 보관하거나 저장, 냉동, 물류창고 등
- 도로 (도) : 보행이나 차량운행에 이용. 도로법 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지나 고속도로의 휴게소 부지, 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지. 다만, 아파트, 공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외.
- 철도 (철) : 역사, 차고, 발전시설 등
- 제방 (제) : 방조제, 방수제, 방사제, 방파제
- 하천 (천) : 자여의 유수가 있거나 있을 토지
- 구거 (구) : 용수 또는 배수를 위해 인공적인 수로, 둑 및 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지
- 유지 (유) : 댐, 저수지, 소류지, 호수, 연못, 연, 광골 등이 자생하는 배수가 잘되지 않는 토지
- 양어장 (양) : 육상에 인공으로 조성
- 수도용지 (수) : 물을 정수 보급하는 시설
- 공원 (공) : 일반 공중의 보건, 휴양을 위해 이용
- 체육용지 (체) : 종합운동장, 야구장, 실내체육관 등과 이에 접속된 부속시설물의 부지. 단, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장, 골프연습장, 실내수영장 및 체육도장, 유수를 이용한 요트장 및 카누장, 야영장 등의 토지는 제외.
- 유원지 (원) : 일반 공중의 위락, 휴양시설, 수영장, 동물원, 낚시터, 식물원, 민속촌, 어린이놀이터, 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 단 이 시설과 거리 등으로 보아 독립적으로 인정된느 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천, 구거 또는 유지로 분류되는 것은 제외
- 종교용지 (종) : 교회, 사찰, 향교 등
- 사적지 (사) : 문화재로 지정된 유물 등을 보호
- 묘지 (묘) : 묘지공원, 봉안시설 등. 다만, 묘지 관리를 위한 건축물의 부지는 ‘대’
- 잡종지 (잡) : 다른 지목에 들지 않는 토지. 단, 원상회복을 조건으로 돌을 캐는 곳, 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외.
토지대장과 등기부등본 상의 지목이 다를 경우
간혹 토지대장과 등기부등본 상의 지목이 다를 경우가 있습니다. 이럴 경우
- 물리적 현황 (지번, 면적, 지목) 이 다를 경우 : 토지(건축물) 대장이 기준
- 소유권 현황이 다를 경우 : 등기부등본이 기준
꼭 유의 하시고 확인해보세요.
토지 투자에서 수익금을 늘리기 위해서는 지목이 매우 중요합니다. 전, 답, 임야를 대지로 형질변경하기 위해서는 전용비를 납부해야 하는데, 산지전용비보다 농지전용비가 더 비싸고 지목에 따라 전용비의 차이가 최대 10배 이상이 나기 때문에 수익성에서 큰 차이가 납니다.
그리고, 전, 답에 비해 대지가 수익성이 좋을 수 밖에 없습니다. 이처럼 지목을 잘 알아야만 성공적인 투자에 이를 수 있습니다.
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