부동산 거래나 투자에서 세금은 아주 중요한 부분입니다. 세금을 고려하지 않고, 거래할 경우 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 이런 부동산 세금중에 양도소득세는 부동산을 매도시 발생하는 이익에 대해 과세하는 세금입니다.
부동산 양도소득세는 과세대상이 되는 부동산의 보유기간 동안 발생된 이익에 대해 일시에 양도 시점에 과세하게 됩니다. 이익이 없다면 당연히 세금은 발생하지 않습니다. 오늘은 부동산 양도소득세 계산방법에 대해 알려드리겠습니다.
부동산 양도소득세 계산방법
(1) 부동산 양도차익 계산
부동산 양도소득세를 계산하려면 우선 양도차익을 구해야 합니다. 양도차익은 다음과 같습니다.
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 -필요경비
양도가액은 해당 부동산을 매도한 금액이고, 취득가액은 해당 부동산을 매입한 금액과 취득시 발생한 부대비용을 합한 금액을 말합니다. 취득시 인정되는 부대비용은 아래와 같습니다. 경매로 부동산을 취득했을 경우 체납관리비, 대항력 있는 세입자의 전세보증금도 취득시 부대비용에 포함됩니다.
- 취득세, 등록세
- 채권할인비용
- 중개수수료
필요경비는 부동산을 보유하는 동안 해당 부동산의 자산적 가치를 증가시킨 비용에 대해서만 인정됩니다. 필요경비는 아래와 같습니다.
- 거실 및 확장공사 비용
- 보일러 등 난방시설 교체비용
- 시스템에어컨 설치 비용
- 베란다 샤시비용
- 매도시 중개수수료 비용
벽지, 장판, 주방기구, 싱크대 설치비용, 옥상 방수공사 비용, 타일, 욕조 공사비용, 보일러, 에어컨 수리비용 등은 필요경비로 인정되지 않습니다. 필요경비로 인정을 받기 위해서는 현금영수증, 세금계산서, 계산서, 신용카드전표 등의 적격증빙 서류나, 은행 이체내역등의 비용지출 자료가 필요합니다.
(2) 장기보유특별공제
부동산을 매도할 때 보유기간이 최소 3년이상 되었다면, 공제대상이 됩니다. 부동산을 매도할 때 보유한 부동산이 기간에 비례해 일정금액을 양도차익에서 공제해주는 것을 장기보유특별공제라고 합니다.
- 공제대상 : 부동산 보유 기간이 최소 3년 이상
- 공제금액 : 양도차익 x 보유연수 x 장기보유특별공제율
- 장기보유특별공제율 : 일반적으로 2% 이며, 최대 15년까지 적용.
1세대 1주택 2년 이상 거주했으면 보유기간과 거주기간에 각각 4% 적용.
(3) 양도소득금액 계산하기
양도소득 과세표준이 되는 양도소득금액은 양도차익 에서 장기보유특별공제를 제한 금액입니다.
- 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 -필요경비
(4) 양도소득 과세표준
양도소득 과세표준은 양도소득세를 구하는 기준이 됩니다. 양도소득 과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 뺀 금액입니다. 여기서 양도소득 기본공제는 250만원으로 1년에 1회 공제를 받으실 수 있습니다. 예를 들어 1년에 2회 이상 매도한다면 첫번째 양도하는 부동산에 대해서만 공제 가능합니다.
- 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제
- 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 -필요경비
(5) 양도소득 산출세액
양도소득 산출세액은 양도소득 과세표준에 양도소득세율을 곱해서 산출하게 됩니다.
- 양도소득 산출세액 = 양도소득 과세표준 x 세율
- 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제
- 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 -필요경비
여기에서 세율은 2년 미만일 때와 2년이상 보유할 때와 달라집니다.
[ 부동산을 2년 미만 단기로 보유할 경우 ]
2년 미만으로 보유하고 매도할 경우 투자목적으로 취득한 것으로 보아 세율을 높게 적용하고 있습니다.
[ 부동산을 2년 이상 장기로 보유할 경우 ]
(6) 양도소득세 최종 납부세액 계산하기
산출세액에서 가산세나 혹은 세액감면이 있다면 이를 계산하면 됩니다.
- 양도소득 납부세액 = 산출세액 – 세액감면 + 가산세
- 양도소득 산출세액 = 양도소득 과세표준 x 세율
- 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제
- 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 -필요경비
부동산 양도소득세 계산기
아무래도 개인이 일일이 계산하기에 너무 복잡하다면 부동산 양도소득세 계산기를 사용하시면 됩니다. 좀 더 정확한 것은 부동산 양도시 법무사에게 의뢰하면 되지만, 그래도 미리 나의 양도소득세를 계산해 보고, 매도를 계획해보는 것이 좋을 것 같습니다.
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