최근들어 부동산 단기투자를 고려하는 분들이 늘어나고, 더불어 단기투자에 유리한 부동산 매매사업자에 대한 관심이 높아졌습니다. 자신의 투자성향에 따라 개인 또는 법인사업자, 매매사업자 등을 선택하게 되겠지만, 개인의 소득이 적고, 비규제지역의 85m2 이하의 주택을 사고 파는 등의 경우 부동산 매매사업자가 세금적인 면에서 유리할 수 있습니다.
특히 부동산 매매사업자는 매매할 때 얻은 양도소득에 대해 양도소득세가 아닌 소득세로 세금이 매겨지게됩니다. 부동산 매매사업자에게는 세금이 가장 중요한 부분인 만큼 오늘은 부동산 매매사업자의 세금과 세금신고방법에 대해 알려드리겠습니다. 부동산 매매사업자의 장단점에 대해 알고싶으신 분들은 아래 글을 클릭하시면 됩니다.
부동산 매매사업자의 세금
(1) 부동산 매매사업자의 취득세
취득세란 부동산을 취득할 때 부과되는 지방세의 한 종류입니다. 취득세는 200만원 한도 내에서 감면받을 수 있고, 연소득에 관계없이 생애 최초로 12억 이하의 주택을 구입할 경우 감면 받을 수 있습니다.
부동산 매매사업자의 경우 취득세는 개인 명의의 부동산과 합산해서 총 주택 수를 산정합니다. 예를 들어 기존에 개인 명의로 주택을 1채 매수하고, 매매사업자로 1채를 추가 매수했다면, 2주택자로 인정되어 취득세를 납부하게 됩니다.
(2) 부동산 매매사업자의 양도세
부동산을 매매할 때 얻은 소득에 대해 개인과 사업자(매매사업자, 법인사업자)일 때 부과되는 세금은 다르게 적용됩니다. 명의가 개인일 경우에는 양도소득세 (양도세)가 부과되고, 명의가 매매사업자나 법인사업자 등의 사업자일 경우에는 양도소득세가 아니라 소득세로 부과됩니다.
개인 명의로 부동산을 1년 이내에 매매할 때 양도소득세의 경우 년 250만원의 개인공제를 기본으로 양도세율이 70%(지방세 7%, 양도소득세 77% )입니다. 아무래도 개인 명의의 경우 단기매매시에 양도세의 부담이 클 수 밖에 없습니다. 반면에 매매사업자의 경우에는 보유기간과는 상관없이 과세표준에 의해 양도액이 1,400만원 이하일 경우에는 6%, 5,000만원 이하일 경우에는 15%의 소득세가 부과됩니다.
| 개인 명의로 1년 미만 매매시 양도세율 | 매매사업자의 1년 미만 매매시 소득세율 |
|---|---|
| 1년미만 : 70% | 1,400만원 이하 : 6% |
| 1년이상 ~ 2년 미만 : 60% | 1,400만원 이상 ~ 5,000만원 이하 : 15% |
| 5,000만원 이하 ~ 8,800만원 이하 : 24% |
부동산 매매사업자들의 단기 매도시 시세차익의 경우 경비 처리를 한다고 해도 5,000만원 이하가 대부분이라 대체로 소득세율이 15% 이내로 들어오게 됩니다. 설령 시세차익이 최대 10억원을 초과 한다고 해도 소득세율이 45%이니 개인명의로 1년이내 단기 매도시 양도소득세율이 70%보다 훨씬 유리하게 됩니다.
이처럼 부동산을 2년 미만으로 단기 매도시에는 매매사업자가 유리합니다. 하지만, 무주택자와 장기보유 혜택을 누리고 싶을 때는 개인 명의로, 장기적으로 자산을 키울때는 법인사업자가 유리합니다. 부동산 양도세를 미리 계산해보고 싶으신 분들은 아래 버튼을 클릭해보세요.
부동산 매매사업자의 세금신고 방법
(1) 취득세 신고 방법
취득세는 지방세의 한 종류로 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 관할 구청에 신고 납부하여야합니다. 기한 후 신고시에는 20%의 무신고 가산세와 1일 1십만분의 22의 납부지연 가산세가 추가됩니다. 납부방법은 온라인 위택스 나 은행에 직접납부하거나 지로로 납부하시면 됩니다.
(2) 소득세 신고 방법
부동산 매매사업자가 매매시 양도소득이 생길 경우 양도소득세가 아니라 소득세가 부과됩니다. 그러나, 세금을 신고할 때는 먼저 양도소득세로 예정신고 및 납부 한 후 다음해 5월경에 종합소득세로 신고하면 됩니다. 종합소득세 신고할 때 양도소득세 신고납부시 추가 납부된 금액은 환급을 받고, 추가로 더 납부해야할 세금이 있다면 추가로 납부하면 됩니다.
| 양도세 예정신고 및 납부 | 종합소득세 신고 | |
|---|---|---|
| 신고 시기 | 부동산 매도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월이내 | 다음해 5월 |
| 필요 경비 | – 취득시에 소요비용 – 자본적지출 | – 취득시 소요비용 – 자본적 지출 – 수익적 지출 |
| 신고세율 | 양도소득세 기본세율 |
① 양도소득세 예정신고 및 납부하기
매매사업자가 부동산을 매도할 경우 매도일이 속하는 달 말일부터 2개월이내에 우선 양도소득세 예정 신고를 합니다. 양도세 예정 신고는 양도소득세의 기본세율을 적용하게됩니다. 양도소득세 기본공제는 1년에 250만원입니다.
양도소득세 예정 신고에서는 취득세, 등록세, 취득시의 중개수수료, 법무사비용 등 취득가액과 자본적 지출액에 대해서만 비용으로 인정받을 수 있습니다. 다음해 종합소득세 신고 때에 수익적 지출에 대해 비용 처리 하면 됩니다. 가장 주의할 점은 예정 신고와 함께 납부도 반드시 하셔야 합니다.
- 매도일에 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 양도세 예정 신고
- 양도소득세 기본세율 적용
- 기본공제 : 1년 250만원
- 비용처리 : 취득가액, 자본적 지출
- 양도소득세 예정 신고와 함께 반드시 납부
② 다음 해에 종합소득세 신고하기
다음 해 5월경에 매도시 발생하는 매도차익을 포함해 모든 과세대상의 소득을 합산하여 종합소득세 신고를 합니다. 이 때 양도소득세 예정 신고 때 하지 못했던 수익적 지출에 대해 비용 처리를 하면 됩니다. 종합소득세 신고때는 종합소득세 기본 세율을 적용합니다. 양도소득세 예정신고 때 냈던 세금이 종합소득세 보다 많다면 그 초과금액을 환급받을 수 있습니다.
알려드린 것처럼 부동산 매매사업자는 단기 매매시에 개인이나 법인명의보다 세금적으로 유리합니다. 하지만, 부동산 매매사업자를 할때 반드시 고려해야 할 점과 단점이 존재하기에 매매사업자의 장단점과 주의사항에 대해 꼭 인지하시고 선택하셔야 합니다.
✅ 부동산 매매사업자의 장단점
✅ 부동산 리스크 관리방법 4가지
✅ 부동산 양도소득세 계산방법
✅ 부가세과세표준증명원 홈택스 발급방법