최근 전세사기로 많은 분들이 피해를 보고 있습니다. 전세 외에 월세의 경우에도 작은 금액이지만 보증금을 받지 못하고 경매로 넘어가는 경우들이 있습니다. 이런 문제를 해결할 수 있는 방법 중의 하나가 바로 주택임대차보호법 상의 우선변제권과 최우선변제권입니다.
우선변제권과 최우선변제권에 대해 알아보고, 우선변제권과 최우선변제권의 차이에 대해서도 알려드리겠습니다.
우선변제권이란?
우선변제권은 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. 이 요건은 주택의 인도, 주민등록 전입신고, 그리고 임대차계약서 상의 확정일자를 포함합니다.
이 전 글에서 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 할 경우 대항력이 발생한다고 말씀드렸습니다. 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 통해 대항력이 발생하고, 여기에 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 생기게 됩니다.
임차인이 이러한 조건들을 갖춘 경우, 해당 주택이 경매 또는 공매되는 상황에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 발생합니다. 임차인의 배당은 우선변제권을 취득한 날을 기준으로 순서가 정해집니다.
우선변제권을 가진 임차인이 배당을 받기 위한 조건
우선변제권을 확보한 임차인이 경매나 공매에서 배당을 받기 위해서는 조건이있습니다. 주택을 인도받아 실제로 점유해야 하고, 전입신고를 하며, 확정일자를 받아야 합니다. 그리고 중요한 점은 배당요구 종기일에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력을 유지해야 합니다. 즉, 종기일까지 인도받은 주택에 실제로 점유하며, 해당주택에 전입되어 있어합니다.
- 임대차 계약을 통해 주택을 인도받아 실제로 점유해야합니다.
- 반드시 전입신고를 해야 합니다. (전입 다음날 0시부터 대항력 발생)
- 확정일자를 받아야 합니다. (임대차계약서가 실제 존재했다고 증빙알림)
- 배당요구 종기일에 배당요구를 해야 하고, 종기일까지 대항력을 유지해야 합니다.
임차인의 배당 순위
- 전입신고일과 확정일자를 받는 날 중에 더 늦은 날짜를 기준으로 합니다.
- 선순위전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준이 되어 소멸됩니다.
- 전세권자가 경매를 신청한 경우에도 배당요구를 한 것으로 간주하여 전세권이 말소기준 권리가 됩니다.
- 경매 신청을 하지 않아 말소기준권리보다 선순위인 전세권인데, 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 전액 인수합니다.
최우선변제권이란?
최우선변제권은 주택임대차보호법에서 소액임차임을 위해 사용되는 권리입니다. 최우선변제권은 보증금 중 일부를 최우선적으로 변제해주는 권리를 말합니다. 따라서 주택이 경매나 공매되는 경우에는 우선변제권보다도 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 임차인보다 선순위 채권이 있어도 임차인이 받을 수 있도록 보호합니다.
최우선변제권의 성립요건은
- 보증금이 소액에 해당되어야 합니다.
- 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건 (주택의 인도, 전입신고)를 갖추어야 합니다.
- 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다.
우선변제권과 최우선변제권의 차이는?
- 우선변제권은 모든 임차인의 보증금을 대상으로 하고, 최우선변제권은 기준시점, 지역, 임차인 보증금 범위가 소액임차인에 해당되어야만 보증금 중 일부를 변제받을 수 있습니다.
- 우선변제권은 주택의인도, 전입신고, 확정일자를 받아야하고, 최우선변제권은 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건만 갖추면됩니다.
- 우선변제권은 경락대금을 지급받는 순위에 따라 지급받게 되고, 최우선변제권은 기준시점, 지역, 임차인 보증금 범위가 소액보증금에 해당되면 다른 선순위 채권보다 최우선으로 지급받게 됩니다.