대항력은 주택임대차 보호법에서 규정된 개념으로 임차인의 권리를 보호해주는 제도입니다. 최근 전세왕, 역세세난 등의 심각한 부동산 문제들이 야기되면서 많은 임차인들이 어려움을 겪고 있습니다. 특히 전세나 월세 임대차 계약을 맺은 임차인이 대항력의 요건을 갖추지 못해 소중한 보증금을 날리는 경우를 많이 보도하고 있는 실정입니다.
임차인이 대항력을 가지고 있다면 임차중인 주택이 경매에 넘어가 집주인이 바뀌더라도 보증금과 계약기간을 보전받을 수 있습니다. 대항력은 부동산 투자 공부를 하는 사람들은 물론 일반인들도 반드시 알아야할 생활상식입니다. 오늘은 대항력의 뜻과 대항력의 요건에 대해 알아볼 예정이니 꼭 읽어보시고 소중한 나의 보증금을 꼭 지키시기 바랍니다.
대항력의 뜻
대항력이란 임차인이 경매 등으로 소유자가 변경되더라도 계약한 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 임차 기간이 종료될 경우 임차보증금을 모두 돌려 받을 수 있는 권리를 말합니다.
이는 주택임대차 보호법에서 명시하고 있는 제도로 주택임대차 보호법은 특별법으로서 일반 법보다 상위에 위치한 법으로 강력한 법입니다.
대항력의 요건
주택임대차보호법에서 대항력있는 임차인의 요건은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때라고 규정하고 있습니다. 이 경우 전입신고를 한 때를 주민등록이 된 것으로 보고 있습니다.
대항력의 요건은
- 임대차 계약을 통해 주택을 인도받아 실제로 점유하고
- 반드시 ‘ 전입신고’ 를 한다
이 때 중요한 것은 전입신고 다음날 0시부터 대항력이 발생됩니다. 그리고, 이 때 등기상 아무 권리(근저당) 도 없어야 합니다.
임대차 계약시 근저당 등의 권리가 없더라도 앞서 말씀드린 것처럼 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 대항력이 발생하므로, 간혹 이를 악용해 임대차 계약한 당일 소유자가 근저당을 설정하여 임차인이 대항력을 가질 수 없게 되는 경우가 있습니다. 이 때문에 계약시 반드시 근저당을 설정하더라도 대항력 발생 이후에 설정할 것을 특약사항 등에 기재하시는 것이 좋습니다.
대항력 있는 임차인의 주의사항
앞서 말씀드린 대로 대항력 요건을 갖추기 전에 해당 주택에 근저당과 가압류 등의 선순위 권리가 존재할 경우 점유와 전입신고 등의 대항력 요건을 갖추었다고 하더라도 경매 등의 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없습니다. 대항력을 갖추면서 선순위 요건을 갖추어야 완전한 대항력의 권리를 사용할 수 있습니다.
그리고, 임차인이 법인일 경우 법인 명의의 임차인은 대항력의 요건인 전입신고(주민등록)이 불가하므로 대항력을 갖출 수 없게 됩니다. 주택의 신규 소유자가 임차보증금 반환의 의무를 가지지 않아도 됩니다.
- 주택 임대차 계약시 대항력과 함께 선순위 요건을 갖추어야 함
( 임대차 계약시 근저당, 가압류 등의 권리가 없어야 함) - 임차인이 법인일 경우 경매 등의 신규 주택 소유자는 임차보증금 반환 의무를 가지지 않음
이처럼 전입신고는 단순히 주민등록이전의 의미 뿐만 아니라 소중한 나의 임차보증금을 지키는 대항력의 요건을 갖추게 됩니다. 보통 전입신고시 하나 더 추가 됩니다. 바로 확정일자를 받게 되는데, 대항력의 요건인 점유와 전입신고에 확정일자를 더하게 되면 우선변제권을 가지게 됩니다.
우선변제권은 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리로, 대항력 있는 임차인이 확정일자를 받게되면 임차주택이 경매, 공매에 넘어갔을 때 다른 후순위권리보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 다음에는 우선변제권에 대해서도 알아보겠습니다.,
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